2026年に日本で廃屋を取得する方法ガイドと相続登記のポイント

日本では人口減少と高齢化の影響で、廃屋や空き家が年々増加しています。総務省の統計によれば、全国の空き家率は13%を超え、地方を中心に深刻な問題となっています。廃屋は適切に活用すれば住居やビジネススペースとして再生できる可能性を秘めており、近年では若い世代や移住希望者の間で注目を集めています。ただし、廃屋を取得するには法的な手続きや相続登記に関する知識が必要です。本記事では、2026年に向けて廃屋を取得する際の具体的な方法と注意点を詳しく説明します。

強制相続登録：廃屋を取得するために知っておくべきこと

2024年4月から施行された改正不動産登記法により、相続による不動産取得後3年以内の相続登記が義務化されました。この制度は、所有者不明土地の発生を防ぐために導入されたもので、廃屋取得においても重要な影響を及ぼします。相続登記を怠ると、最大10万円の過料が科される可能性があるため、相続人は速やかに手続きを行う必要があります。

廃屋を相続する場合、まず相続人全員で遺産分割協議を行い、誰が不動産を取得するかを決定します。協議がまとまらない場合は、法定相続分に応じた共有登記を行うことも可能です。ただし、共有状態では将来的な管理や処分が複雑になるため、できる限り単独所有にすることが推奨されます。

相続登記の義務化により、過去に相続したものの未登記だった廃屋についても、2027年3月末までに登記を完了させる必要があります。長年放置されていた廃屋の場合、相続人が複数世代にわたり増えていることもあり、手続きが複雑化するケースも少なくありません。このような場合は、司法書士や弁護士などの専門家に相談することが効果的です。

廃屋を取得するための具体的な手続き

廃屋を取得する方法は主に3つあります。1つ目は相続による取得、2つ目は購入による取得、3つ目は自治体の空き家バンク制度を利用した取得です。

相続による取得の場合、被相続人の死亡後、まず相続人を確定させるために戸籍謄本を収集します。次に、遺産分割協議を行い、協議書を作成します。その後、法務局で相続登記の申請を行います。登記完了までには通常1週間から2週間程度かかります。

購入による取得では、売買契約を締結し、所有権移転登記を行います。廃屋の場合、建物の状態が悪いことが多いため、購入前に建築士による建物診断を受けることが重要です。また、売主との価格交渉では、修繕費用を考慮した適正価格を見極める必要があります。

空き家バンク制度は、自治体が空き家情報を提供し、移住希望者とマッチングする仕組みです。多くの自治体では、空き家の改修費用に対する補助金制度も用意しています。補助金額は自治体により異なりますが、一般的に50万円から200万円程度の支援が受けられることがあります。

相続登記申請に必要な主な書類とその入手先

相続登記を申請する際には、複数の書類を準備する必要があります。必要書類は相続のパターンにより異なりますが、基本的な書類は共通しています。

まず、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本が必要です。これは本籍地の市区町村役場で取得できます。被相続人が転籍している場合は、それぞれの本籍地から戸籍を取り寄せる必要があります。

次に、相続人全員の現在戸籍謄本と住民票が必要です。これらも各市区町村役場で取得できます。遺産分割協議を行った場合は、相続人全員が署名押印した遺産分割協議書と、各相続人の印鑑証明書が必要となります。印鑑証明書は発行から3か月以内のものを用意します。

不動産に関する書類としては、固定資産評価証明書が必要です。これは不動産所在地の市区町村役場で取得できます。登記申請時には登録免許税を納付する必要があり、その税額は固定資産評価額の0.4%です。

相続登記の申請は、不動産所在地を管轄する法務局に対して行います。申請方法は窓口持参、郵送、オンライン申請の3つがあります。オンライン申請の場合、登記・供託オンライン申請システムを利用します。

廃屋取得に伴う費用と注意点

廃屋を取得する際には、取得費用だけでなく、その後の維持管理費用も考慮する必要があります。相続登記にかかる費用は、登録免許税と専門家への報酬が主なものです。登録免許税は固定資産評価額の0.4%で、評価額が1000万円の場合は4万円となります。司法書士に依頼する場合の報酬は、一般的に5万円から15万円程度です。

廃屋を購入する場合の価格は、立地や建物の状態により大きく異なります。地方の廃屋では数十万円から数百万円、都市近郊では数百万円から1000万円以上となることもあります。ただし、建物の解体や改修が必要な場合、追加で数百万円の費用がかかることも珍しくありません。

取得後の維持費用としては、固定資産税、都市計画税、火災保険料などがあります。固定資産税は評価額の1.4%が標準税率で、都市計画税は0.3%程度です。廃屋を放置すると特定空家に指定される可能性があり、その場合は固定資産税の軽減措置が適用されなくなり、税額が最大6倍に増加することもあります。

廃屋取得の際は、境界確定や建物の構造的問題、周辺環境なども確認が必要です。特に古い建物では、アスベストの使用や土壌汚染の可能性もあるため、専門家による事前調査が推奨されます。

まとめ

廃屋の取得は、相続登記の義務化により以前よりも手続きの重要性が増しています。適切な手続きを踏むことで、法的トラブルを避け、廃屋を有効活用することが可能です。相続による取得、購入、空き家バンクの利用など、状況に応じた最適な方法を選択し、必要書類を確実に準備することが成功の鍵となります。廃屋取得を検討する際は、取得費用だけでなく、改修費用や維持管理費用も含めた総合的な計画を立てることが重要です。専門家のアドバイスを受けながら、慎重に進めることをお勧めします。